Согласно статьи 57.3 ГрК РФ градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка, т.е. по сути является паспортом земельного участка.
Правообладатель земельного участка получает Градостроительный план на свой участок в Администрации муниципального образования абсолютно бесплатно, как правило, в срок не более 10-ти дней,
Согласно п. 11 ст. 48 ГрК РФ: подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика, результатов инженерных изысканий, информации, указанной в градостроительном плане земельного участка. Именно с анализа ГПЗУ следует начинать любые проектно-изыскательские работы!!!
Срок действия ГПЗУ составляет 3 года (п. 10 ст. 57.3 ГрК РФ) и это обоснованно, поскольку с одной стороны данный документ должен содержать все актуальные на момент начала освоения участка сведения, а с другой стороны должен предоставлять временной лаг с момента получения застройщиком/проектировщиком сведений и до момента подачи документов на получение разрешения на строительство (РнС). Такой срок действия документа гарантирует участнику инвестиционно-строительного процесса, что если он успеет подготовить необходимый для получения РнС пакет документов, в т.ч. разработать проект, то градостроительные регламенты будут предъявляться к нему не на дату обращения за РнС, а на дату выдачи ГПЗУ.
При необходимости корректировки проектной документации с получением нового разрешения на строительство, ГПЗУ также должен быть представлен с актуальным сроком действия.
Важно! Согласно п. 5.2 ст. 49 ГрК РФ при проведении экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, осуществляется оценка ее соответствия требованиям, действовавшим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, на основании которого была подготовлена такая проектная документация, при условии, что с указанной даты прошло не более полутора лет. В случае, если с даты выдачи градостроительного плана земельного участка более полутора лет, при проведении экспертизы проектной документации осуществляется оценка ее соответствия требованиям, действовавшим на дату поступления проектной документации на экспертизу.
При проведении экспертизы проектной документации, с внесенными изменениями после получения положительного заключения, проводится оценка соответствия требованиям технических регламентов, действовавшим при первоначальном проведении экспертизы проектной документации, в соответствии с п. 45(11) «Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007г. № 145, если иное не указано в задании на корректировку, т.е. не требуется актуализировать технические решения на новые требования, но при этом, если был получен более актуальный ГПЗУ, то должна быть учтена актуальная информация, указанная в градостроительном плане земельного участка.
На что важно обратить внимание при получении ГПЗУ?
Проектируемый объект должен соответствовать виду разрешенного использования, указанном в п. 2.2 ГПЗУ.
При этом размещение объектов, относящихся к условно-разрешенному виду использования, выполняется только с учетом требований ст. 39 ГрК РФ. А вспомогательные виды разрешенного использования, допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно-разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними, согласно п. 1.3 ст. 37 ГрК РФ. То есть, условно-разрешенный объект потребует прохождения слушаний, а вспомогательный – обязательного наличия на земельном участке основного объекта.
Проектируемые объекты должны быть расположены с учетом границы допустимого размещения. При этом в разных муниципальных образованиях данные границы могут иметь разные наименования: в каких-то граница допустимого размещения объектов капитального строительства, в каких-то граница допустимого размещения зданий, строений, сооружений, т.е. даже некапитальных, в каких-то могут отдельно регламентироваться отступы до надземных или подземных частей ОКС.
Также большое внимание стоит обратить на градостроительные регламенты, указанные в п. 2.3 ГПЗУ, как правило коэффициент застройки, коэффициент интенсивности, количество этажей, а также параметры, согласно утвержденной документации по планировке территории, причем, могут быть указаны как максимальные параметры объектов, так и минимальные.
Возможно получение разрешения на отклонение от предельных параметров ГПЗУ, в соответствии с ч. 1 ст. 40 ГрК РФ, но данный процесс как правило не быстрый, и результат не гарантирован.
Немаловажный пункт - п. 5, где указаны зоны с особыми условиями использования территории. У каждой зоны свои регламенты, требования и ограничения, все они должны быть учтены при разработке проектной документации.
И также, в 2022 году дополнительно введен п. 12 - о требованиях к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства (при наличии). Под действие данных требований, как правило попадают не все участки. Также где-то достаточно выполнить данные пункты, а где-то получить такой отдельный документ, как согласование АГО, отступление от которого в дальнейшем не допускается.
Конечно, при разработке проектной документации стоит учитывать всю информацию согласно ГПЗУ, но мы постарались выделить основное.
Рекомендуем в ходе проектно-изыскательской деятельности:
- начинать проработку размещения объекта именно с требований ГПЗУ;
- отслеживать актуальность ГПЗУ;
- планировать завершение проектно-изыскательских работ и подачу документации на получение РнС таким образом, чтобы ГПЗУ был действующим (особенно актуально при выполнении проектных работ в рамках госзакупок!!!);
- вносить изменения в проектную документацию, учитывая актуальные требования градостроительных регламентов;
- правильно классифицировать будущий ОКС в части Вида работ (новое строительство, реконструкция или капремонт) и Функционального назначения.
Мы же и далее будем информировать Вас, а иногда просто напоминать о самом важном.
Задать же индивидуальные вопросы и получить бесплатную консультацию по вопросам осуществления проектно-изыскательской деятельности можно в нашем телеграм-канале или на сайте.
229